junkyard schreef op 14 september 2022 10:03:
Deze klopt niet helemaal:
Kortom de LTV neemt toch af mits verkoopopbrengst aangewend wordt ter schuldaflossing en mits de discount niet hoger is dan de actuele LTV.Bijvoorbeeld, een LTV van 40% en een discount van 50%. De discount is hier hoger dan de LTV, maar toch zal de LTV dalen na verkoop.
Dit zou moeten zijn in geval van groepsfinanciering (bij mortgaged assets zonder groepsgarantie werkt dit anders):
De LTV daalt na desinvesteringen indien met de opbrengst schulden worden afgelost en de verkoopprijs hoger is dan de actuele LTV.Dit vond ik een opmerkelijk statement:
- tevens zijn er van 5 regionals eerder de sleutels ingeleverd(foreclosure) waarbij een kleine boekwinst is gemaakt.
Een boekwinst na foreclosure (zonder enige verkoopopbrengst) lijkt mij wat vreemd, ik verwacht niet dat de groep negative equity op de balans neemt van een dochteronderneming (maar wie weet?).
Op basis van de netto vermogensmutatiemethode wordt er dan een post "Voorziening deelneming" op de balans opgenomen die vrijvalt bij de foreclosure en dan de boekwinst vormt.
De LTV op groepsniveau schijnt wel gedaald te zijn door deze foreclores, omdat URW niet langer de relatief hoge hypotheekschulden (door waardedaling) op deze winkelcentra herkent.
Precies. Daarom leidt een verkoop van alle US regionals ook tot een significante LTV verbetering, omdat er op een aantal regionals nu een LTV zit die de 100% zal benaderen.
De enige echte mogelijke URW US benchmarkt transactie is Santa Anita, de verkoop van resi en een ontwikkelperceel is niet erg indicatief voor restant in URW US portefeuille. Bij Santa Anita lijkt de 'sub 6%' yield zeer laag, een koper zal dit in US al snel kwijt zijn aan financieringslast. Maar mogelijk dat Santa Anita een aantrekkelijk winkelcentrum is (ivm zeer hoge bezetting) of ontwikkelperspectief biedt, de koper ("an established commercial real estate investor who owns other retail assets in Southern California") kent de markten goed genoeg om niet teveel te betalen.
Santa Anita werd door het vorige management nog als flag ship mall gekwalificeerd, zodat dit één van de betere regionals zal zijn. Santa Anita had eind 2021 een bezetting van 91.4%, i.e. hetgeen overeenkomt met het gemiddelde van de non CBD flag ship malls eind 2021. Dus de bezetting is zeker niet extreem hoog te noemen. Wel ligt Santa Anita is een goede woonbuurt als ik het op streefview zo zie, dus er zit wellicht nog wat ontwikkelingspotentie in de enorme parkeerterreinen eromheen.
De overzichten met impact van discounts bij verkopen op NAV bieden een aardig beeld, maar bij hogere discounts (verslechterde markt omstandigheden) lijkt het waarschijnlijk dat ook de resterende assets minder waard worden en dit de NAV verder aanvreet. Momenteel lijkt EU meer last te ervaren van gewijzigde omstandigheden (hogere kans op diepere recessie) dan US, omdat US minder last heeft van de energieproblematiek en de $ sterker is.
Ik denk niet dat Niel de US flag ship malls gaat verkopen tegen hoge discounts. Dan houdt hij ze liever op boek en houdt de winst nog twee jaar binnenboord. Daarnaast bieden de US flag ship malls een goede diversificatie, nu de energiecrisis zich met name in Europa zal afspelen. Daarnaast is vastgoed in inflatoire tijden op de lange termijn nooit een slechte investering geweest, immers de bouwkosten zijn nu zo hoog dat de vervangingswaarde wel eens hoger kan zijn dan de taxatiewaarde