Koffiekamer « Terug naar discussie overzicht

Huizenprijzen dalen met 60% in 7 jaar en nog veel meer.

40.374 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 1773 1774 1775 1776 1777 1778 1779 1780 1781 1782 1783 ... 2015 2016 2017 2018 2019 » | Laatste

Omlaag ↓

[verwijderd] 12 december 2017 17:50

quote:
Beperktedijkbewaking schreef op 12 december 2017 07:55:
[...]
Meestal werken grote institutionele vastgoedverhuurders met 5-jarige contracten, waarin de aanvangshuur redelijk lijkt, maar wel jaarlijks met inflatie + x% stijgen. Bovendien kan men na 5 jaar een extra 'marktconforme' huurverhoging opleggen. En die zijn fors, zeer fors.

Beperktedijkbewaking 14 december 2017 01:34

quote:
Liber8! schreef op 12 december 2017 15:50:
[...]
Jij stelt dat ze met illegale huurcontracten werken.

Ook zou ik volgens jou gezegd hebben dat commerciële verhuurders de wet overtreden. Maar dat heb ik nergens beweerd.

Als 'bewijs' kom je met het volgende citaat van mij:
"Meestal werken grote institutionele vastgoedverhuurders met 5-jarige contracten, waarin de aanvangshuur redelijk lijkt, maar wel jaarlijks met inflatie + x% stijgen. Bovendien kan men na 5 jaar een extra 'marktconforme' huurverhoging opleggen. En die zijn fors, zeer fors."

Waar lees je hier iets over wetsovertreding? Ik kan je niet volgen.
Let wel: de discussie ging hier niet over gereguleerde huren (dan zouden dergelijke huurverhogingen idd tegen de wet zijn), maar over huren in de vrije sector. Daar is het bovenstaande legaal en (helaas) vrij gebruikelijk. In de commerciële huurcontracten is de mogelijkheid van zo'n extra huurverhoging na 5 jaar vaak al vanaf het begin ingebouwd.

[verwijderd] 14 december 2017 08:52

Waarom denk jij dat dat legaal is?

[verwijderd] 14 december 2017 08:53

Dergelijke contracten zijn gebruikelijk bij bedrijfs-og. Huurherziening ipv verhoging trouwens, verlaging kwam ook nogal vaak voor 2010-2015.

Beperktedijkbewaking 14 december 2017 11:44

quote:
Liber8! schreef op 14 december 2017 08:52:
Waarom denk jij dat dat legaal is?

Omdat het geen wetsovertreding is.
Ik snap nog steeds niet waar toe naar toe wilt of wat je probleem bij dit punt van de discussie is. Ik zal iig niet meer ingaan op dit soort korte vraagjes zonder nadere toelichting.

[verwijderd] 14 december 2017 11:46

5 jarige huurcontracten voor een woning? tuurlijk.

Beperktedijkbewaking 14 december 2017 11:54

quote:
Liber8! schreef op 14 december 2017 08:53:
Dergelijke contracten zijn gebruikelijk bij bedrijfs-og. Huurherziening ipv verhoging trouwens, verlaging kwam ook nogal vaak voor 2010-2015.

Bij huurwoningen in de vrije sector ook. Huurverlagingen zijn daarbij zeldzaam, eerder zal een verhuurder bij dreigende leegstand een nieuwe huurder een lagere huur vragen dan zittende huurders van identieke woningen.

Als zo'n zittende huurder dan naar de rechter stapt om een lagere 'marktconforme' huur af te dwingen, maakt hij geen kans. Naar ik begrepen heb erkent de wet het begrip 'marktconform' alleen bij huurverhogingen door een verhuurder.

Beperktedijkbewaking 14 december 2017 12:06

quote:
Liber8! schreef op 14 december 2017 11:46:
5 jarige huurcontracten voor een woning? tuurlijk.

De huurcontracten zelf zijn niet 5-jarig, maar in vele commerciële huurcontracten wordt gesproken over een marktconforme huurverhoging na 5 jaar (of om de 5 jaar). Als huurder en verhuurder het daar niet over eens worden, mag de verhuurder de huur opzeggen. De huurder kan dan naar de rechter stappen en zo de kwestie op z'n minst met enkele jaren rekken.

[verwijderd] 14 december 2017 12:43

In vele?

Bron?

Lijkt me dat institutionele beleggers huurcontracten ROZ gebruiken.

Denk dat je wat door elkaar haalt.

izdp 14 december 2017 14:17

Tijdelijke verhuurcontracten voor woningen zijn onder voorwaarden max 2 jaar?
Met 5 jaar en huuraanpassing ken ik van het zakelijke og.
Ik heb het idee dat tijdelijk voor 5 jaar voor woningen nietszeggend is.
Of je voor 5 of 10 of onbepaalde tijd verhuurt maakt volgens mij helemaal niets uit. Allemaal dezelfde rechten en plichten voor beide partijen.

Beperktedijkbewaking 14 december 2017 18:42

quote:
Liber8! schreef op 14 december 2017 12:43:
Bron?

Lijkt me dat institutionele beleggers huurcontracten ROZ gebruiken.
...

De ROZ modellen zijn (vooral) bestemd voor de verhuur van zakelijk vastgoed. Pas begin 2017 begon men met een modelcontract voor huurwoningen, zie:
www.vastgoedmarkt.nl/transacties/nieu...

Dit is echter nog niet uitgekristalliseerd, nog niet 'af'. De kritiek vanuit de huurders (m.n. de Woonbond) moet ook nog op gang komen. En dat is nodig, want deze modellen dienen alleen de verhuurders. De zakelijke huurders weten dat al lang:
www.huurdersland.nl/huurcontract-roz-...
Dit artikel is uit 2012. Op het nieuwe model voor woningen kan dezelfde basiskritiek uitgeoefend worden, namelijk dat het een mengelmoes is van dingen die gewoon in de wet staan en eigen verzinsels. Waardoor men naar de argeloze huurder een 'officieel' karakter suggereert.

Nu de boven-inflatie huurverhogingen naar marktconform (meestal om de 5 jaar) bij vele huurcontracten in de vrije sector, vooral bij grote institutionele beleggers.
Mijn bronnen zijn:
- Woonbond
- Persoonlijke contacten met desbetreffende huurders.
- Commentaar van de 'verhuurdersadvocaten' Hielkema & co op het nieuwe ROZ-model voor woningen:
hielkemaco.nl/nieuws/de-nieuwe-roz-mo...

Daaruit:
"Ik mis een regeling voor periodieke aanpassing van de huurprijs aan ontwikkelingen in de markt, indien het gaat om zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs. [...]
Bij geliberaliseerde huur kan de verhuurder de huurprijs periodiek laten aanpassen aan de marktontwikkelingen. De wettelijke regeling die dit mogelijk maakt dwingt echter tot een tijdrovende, dure en omslachtige rechtsgang, waarbij het volgens de huidige stand in de jurisprudentie niet eens zeker is of in alle gevallen de rechter de marktprijs vaststelt. De wet sluit een contractuele regeling voor periodieke huurprijsaanpassing aan het marktniveau niet uit, zodat het bijna altijd de voorkeur verdient daarvoor een regeling in het contract op te nemen die eenvoudiger, sneller en zekerder is."

Het is eigenlijk wel vermakelijk: de ROZ heeft vergeten een allang gangbare praktijk expliciet in hun model op te nemen, en wordt nu door de echte diehards op de vingers getikt. Of beschouwde men deze 'marktconforme' huurverhogingen als een desgewenst toe te voegen extra bepaling? Het modelcontract biedt daartoe alle mogelijkheid.

Beperktedijkbewaking 14 december 2017 19:14

quote:
izdp schreef op 14 december 2017 14:17:
Tijdelijke verhuurcontracten voor woningen zijn onder voorwaarden max 2 jaar?
Met 5 jaar en huuraanpassing ken ik van het zakelijke og.
Ik heb het idee dat tijdelijk voor 5 jaar voor woningen nietszeggend is.
Of je voor 5 of 10 of onbepaalde tijd verhuurt maakt volgens mij helemaal niets uit. Allemaal dezelfde rechten en plichten voor beide partijen.

Klopt. Gewone huurcontracten voor woningen zijn voor onbepaalde tijd (= wettelijke huurdersbescherming). Tijdelijke contracten zijn er alleen voor speciale gevallen:
www.vastgoedmarkt.nl/transacties/nieu...

[verwijderd] 14 december 2017 20:56

www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huur...

+ modellen voor kontrakten

www.huurcommissie.nl/

Belegde boterham 15 december 2017 00:26

quote:
Beperktedijkbewaking schreef op 14 december 2017 19:14:
[...]
Klopt. Gewone huurcontracten voor woningen zijn voor onbepaalde tijd (= wettelijke huurdersbescherming). Tijdelijke contracten zijn er alleen voor speciale gevallen:
www.vastgoedmarkt.nl/transacties/nieu...

Dat klopt niet, sinds 2016 mag je een huuroonctract afsluiten voor twee jaar als verhuurder. (ivm doorstroming)

roz.nl/nieuws/2017/04/18/nieuw-roz-mo...

[verwijderd] 15 december 2017 01:02

quote:
Beperktedijkbewaking schreef op 14 december 2017 18:42:
[...]
De ROZ modellen zijn (vooral) bestemd voor de verhuur van zakelijk vastgoed. Pas begin 2017 begon men met een modelcontract voor huurwoningen, zie:
www.vastgoedmarkt.nl/transacties/nieu...

Wat lul je nou toch weer uit je nek man?

Dit jaar hebben ze een nieuw modelcontract uitgebracht.

[verwijderd] 15 december 2017 01:06

quote:
Beperktedijkbewaking schreef op 14 december 2017 18:42:
[...]
Daaruit:
"Ik mis een regeling voor periodieke aanpassing van de huurprijs aan ontwikkelingen in de markt, indien het gaat om zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs. [...]
Bij geliberaliseerde huur kan de verhuurder de huurprijs periodiek laten aanpassen aan de marktontwikkelingen. De wettelijke regeling die dit mogelijk maakt dwingt echter tot een tijdrovende, dure en omslachtige rechtsgang, waarbij het volgens de huidige stand in de jurisprudentie niet eens zeker is of in alle gevallen de rechter de marktprijs vaststelt. De wet sluit een contractuele regeling voor periodieke huurprijsaanpassing aan het marktniveau niet uit, zodat het bijna altijd de voorkeur verdient daarvoor een regeling in het contract op te nemen die eenvoudiger, sneller en zekerder is."

Het is eigenlijk wel vermakelijk: de ROZ heeft vergeten een allang gangbare praktijk expliciet in hun model op te nemen, en wordt nu door de echte diehards op de vingers getikt. Of beschouwde men deze 'marktconforme' huurverhogingen als een desgewenst toe te voegen extra bepaling? Het modelcontract biedt daartoe alle mogelijkheid.

Nee, dit geeft aan dit dit juist geen gangbare praktijk is, alhoewel het bij wet niet verboden is. Alhoewel het blijkbaar niet zeker is dat de rechter het goedkeurt.

Dit hoort ook niet thuis in een contract voor woningverhuur, maar past bij verhuur van kantoren, winkels en bedrijfsruimtes.

Beperktedijkbewaking 15 december 2017 06:02

quote:
Belegde boterham schreef op 15 december 2017 00:26:
[...]
Dat klopt niet, sinds 2016 mag je een huurcontract afsluiten voor twee jaar als verhuurder. (ivm doorstroming)
roz.nl/nieuws/2017/04/18/nieuw-roz-mo...

Je hebt gelijk, maar dat is een van de speciale gevallen waar ik het in mijn vorige post over had. Het speciale zit 'm in:
- Twee jaar is het absolute maximum, langer mag niet.
- Bij een daeb-woning moet het gaan om speciale doelgroepen.

Beperktedijkbewaking 15 december 2017 06:15

quote:
Liber8! schreef op 15 december 2017 01:02:
[...]
Wat lul je nou toch weer uit je nek man?
Dit jaar hebben ze een nieuw modelcontract uitgebracht.

Effe rustig, BEN.
Inderdaad was er een eerder ROZ modelcontract voor huurwoningen, maar dat dateerde al van 2003 en was totaal verouderd.
Het model 2017 houdt rekening met de tegenwoordige meer uitgebreide mogelijkheden tot tijdelijke verhuur, en ook met kwesties als AirBNB. Het is echt nieuw, en meer dan een 'update'.
Maar het blijft een verhuurdersmodel. Het verschil met een huurdersmodel is groot, zie bijlage.

Bijlage:

Beperktedijkbewaking 15 december 2017 06:55

quote:
Liber8! schreef op 15 december 2017 01:06:
[...]
Nee, dit geeft aan dit dit juist geen gangbare praktijk is, alhoewel het bij wet niet verboden is. Alhoewel het blijkbaar niet zeker is dat de rechter het goedkeurt. [1]

Dit hoort ook niet thuis in een contract voor woningverhuur, maar past bij verhuur van kantoren, winkels en bedrijfsruimtes. [2]

[1]: Hoe gangbaar het is weet ik ook niet precies, maar ik heb de verhalen vaak genoeg gehoord, van meerdere huurdersorganisaties. Over de juridische kant moeten we wat preciezer zijn:

Extra huurverhogingen naar 'marktconform' zijn in de vrije sector op zich niet verboden. Contractuele clausules daartoe ook niet (denk dan aan 'marktconforme huuraanpassingen' om de 5 jaar, bovenop de jaarlijkse verhogingen met inflatie + x%).
De rechter komt pas in beeld wanneer een huurder zo'n verhoging niet accepteert, en de verhuurder vervolgens de huur opzegt. (Dan zijn we al een half jaar verder.)
Dan stapt de huurder naar de rechter. En mag de kantonrechter beoordelen wat 'marktconform' is (en zijn we twee jaar verder).
LOL, dat zouden veel meer huurders moeten doen, dat zou leiden tot meer redelijke voorwaarden in de vrije sector en meer overleg.

[2]: Idd, het hoort bij zakelijke panden, maar het komt dus ook voor bij huurwoningen in de vrije sector. En dat is niet terecht, het gedwongen moeten verhuizen is voor een gewoon menselijk huishouden veel ingrijpender dan voor de huurder van een bedrijfspand.

Beperktedijkbewaking 15 december 2017 07:37

Op het Java-eiland in Amsterdam liepen de commerciële huurverhogingen helemaal de spuigaten uit:
www.ad.nl/amsterdam/huurders-met-midd...

Onder andere het gevolg van;
speculanten.nl/2015/03/10/de-financia...

Maar actieve huurders boden weerstand:
www.jrjava.nl

"Het inzetten van de media heeft een belangrijke rol gespeeld in ons beleid. Wij hebben daar veel winst geboekt. Het is gelukt om in media als Volkskrant, Trouw, de IJopener, Woonbondmagazine en het Vastgoedjournaal aandacht te krijgen voor onze problematiek. In de gemeenteraad zijn vragen gesteld over de kwestie. Ook op landelijk niveau is de betaalbaarheid van de huren voor middeninkomens in discussie gekomen. Deze media aandacht heeft er uiteindelijk toe geleid dat wij met de directie van Bouwinvest overleg hebben gevoerd."

Een andere tactiek was te kijken naar de aandeelhouders achter de institutionele beleggers. Dat zijn vaak verzekeringsmaatschappijen (die zich een beetje om hun goede naam bekommeren), en pensioenfondsen (die toch ook een zekere maatschappelijke doelstelling hebben). Die bleken tot op zekere hoogte aanspreekbaar te zijn.

Zie daar: een modern-kapitalistische en neo-liberale manier om huurdersbelangen te dienen. Huurders zijn geen armoedzaaiers meer maar volwassen partijen in de woningmarkt.

40.374 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 1773 1774 1775 1776 1777 1778 1779 1780 1781 1782 1783 ... 2015 2016 2017 2018 2019 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Markt vandaag

AEX 929,78 -4,64 -0,50% 18:05


Germany40^	22.522,80	+0,43%
BEL 20	4.398,80	-0,19%
Europe50^	5.466,79	+0,24%
US30^	43.558,80	+0,19%
Nasd100^	21.121,10	-1,15%
US500^	5.957,23	-0,49%
Japan225^	38.012,10	-0,05%
Gold spot	2.907,75	-1,46%
EUR/USD	1,0510	+0,38%
WTI	68,80	-2,73%